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过去十多年时间，虽然房价上涨带来了财富的升值，甚至还有人通过买房实现了财务自由，但是面对房价不断上涨的态势，很多人心中难免会有一些担忧：买房会一直稳赚不赔吗？房价的“天花板”到底何时会出现？其实，在笔者看来，这些担心都是人之常情，因为没有只涨不跌的商品，而且任何投资也都是有风险的，尤其是在调控不断收紧的房地产市场环境下，这种感受可能相对比较强烈。

从2016年底调控开始，如今已经过了三个年头，从房住不炒到不再把房地产作为短期刺激经济的手段，从限购、限售等传统调控措施到共有产权、长租公寓等长效措施，对于调控的每一步大家都深有感受，因为国家调控楼市的态度和决心远超想象。对此，社科院世界经济研究所肖立晟认为，未来房地产周期持续时长或将从3到4年的短周期过渡到8到10年的中长期，甚至超过10年以上。那么，叠加以上所有因素来看，是否意味着房价“天花板”正慢慢出现呢？或许，楼市出现的这三个苗头可以告诉我们答案。

，房地产进入新的阶段，市场成交周期被不断拉长，房价大概率会长期横盘，账面财富或有亏本的苗头。

近，老家一个朋友给笔者说了一件自己正在遭遇的事情：两年前，打算把名下一套价值120万的房子卖掉，可是挂牌很久，问的不少但真正想买的却不多，后也就不了了之了。不过，中介近打电话建议他把房价下调到110万试试。这位朋友越想越纳闷，两年时间不到就赔了10万，而且这两年付给银行的利息都七八万左右了，越想越感觉自己亏大了。

在笔者看来，在目前的调控下，买不起卖不掉的现象并不少见。如今房地产市场正逐渐进入长期平稳的新周期，如果房价长期横盘，呈现不涨或者微涨的态势，那么长期持有过多的房产基本是亏本的，而且持有房产的时间越长，亏得越多。其实，之所以出现这种原因既与调控有关，也与市场因素有关：调控政策不放松，成交周期不断拉长，着急卖房的，特别是客一降再降，但是想买房的人却并不着急入手，所以到头来，实际成交价与挂牌价之间的价格差距只会越拉越大。

第二，住房市场格局基本稳定，四万亿“旧改”取代棚改，大拆大建的阶段正在慢慢远去，但高空置率苗头出现。

现阶段，我国住宅市场格局已经基本稳定：一方面，我国住房总量整体不缺，人均住房面积达到了40平方米，也有专家表示套户比已经达到了1.1。另一方面，房地产市场正在从增量市场向存量市场过渡，四万亿旧改渐渐取代棚改，大拆大建的阶段正慢慢远去。但是，不可否认，住房空置率过高苗头已开始出现，这也是住房需求依然旺盛的原因之一。对此，潘石屹曾表示，从二十年前人均住房不足6平方米增加到40平方米，住房已经严重过剩了，虽然可能有的人还没有房子，但如果把总量一平均都能分到不少。

关于空置率到底多少，并没有数据统计，但根据一些机构的数据显示，我国住房空置率水平在22%至26%之间。此外，西南财经的甘犁教授表示，目前全国城镇地区大概有6500万套空置房。对于空置率的问题，住建部原副部长仇保兴曾表示，我国住宅空置率比较高，类似鄂尔多斯这样的城市高达70%以上。因此，笔者认为，未来10-20年，大拆大建显然已经不可能了，通过房地产税、空置税等长效措施来盘活存量房，尤其是盘活空置的房产是大势所趋。显而易见，通过税收等手段把空置的房产推向市场，既可以平衡住房供需，也可以打击投机囤房的积极性，从而起到稳定房价和心理预期的作用。

第三、楼市进入“煮温水”时间，房价利空因素出现增多的苗头，中小城市房子的变现能力可能降低。

虽然楼市调控三年了，但放松的可能性仍然很小，根据短期看政策，中期看土地，长期看人口的判断原则来看，房价利空因素反而有了持续增多的苗头。从短期来看，经济发展向高质量阶段转型，国家已经明确不再把房地产作为短期刺激经济的手段。从中期来看，可供用于建设住宅的土地资源本身就有限，打破土地收入依赖是大势所趋，而且农村土地直接入市已经有了法律保障，明确必须是工业或者商业等经营性用途，这显然为发展住房租赁提供了有利条件，住房供需会得到进一步平衡。

此外，从长期来看，笔者认为，人口红利也不应该被过度寄予厚望。根据国家统计局统计，我国劳动力人口在2012年达到顶峰9.22亿，增量随之由正转负，截止2018年为8.97亿。业内人士认为，按当前育龄妇女数量和生育水平测算，虽然人口总量仍处于平稳增长期，但预计21世纪二十年代中后期可能会迎来历史转折。众所周知，城市发展、房价涨跌都离不开人口的支撑，对于那些属于人口流出区以及没有资源和产业支撑的城市来说，虽然短时间内房价水平较高，但从长期来看，随着流动性降低，变现能力也会趋于降低，所以下行调整或是不可避免的趋势。